土地拍賣不再限價(jià)的趨勢(shì)，已經(jīng)擴(kuò)展到了一線城市。
11月23日，廣州公共資源交易中心官網(wǎng)顯示，廣州市規(guī)劃和自然資源局再掛牌3宗住宅用地，地塊分別位于白云區(qū)(1宗)、花都區(qū)(2宗)，面積共計(jì)12.19萬平方米，總起價(jià)26.67億元。值得注意的是，這3宗地塊均未設(shè)置最高限價(jià)，按“價(jià)高者得”出讓。
幾天前，廣州黃埔掛牌1宗涉宅地塊，首次未設(shè)地價(jià)上限。
而在廣州之前，全國(guó)已有多個(gè)城市放開了土拍限價(jià)。
目前，全國(guó)多個(gè)城市的地產(chǎn)市場(chǎng)，處于下行階段。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，多城放開土地拍賣最高限價(jià)，究竟有何深意？
多城不再限價(jià)
自今年10月以來，全國(guó)22個(gè)集中供地的城市，已全部發(fā)布涉宅用地公告。新掛牌地塊取消地價(jià)競(jìng)拍上限，目前恢復(fù)“價(jià)高者得”的城市至少已有18個(gè)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括廣州、成都、合肥、濟(jì)南、重慶、廈門、長(zhǎng)沙、南京、福州、武漢、蘇州、青島、無錫、天津、長(zhǎng)春、杭州、沈陽(yáng)、鄭州在內(nèi)的城市，對(duì)土地拍賣相關(guān)規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整，新掛牌地塊將取消地價(jià)競(jìng)拍上限，按“價(jià)高者得”出讓。
不過，在廣州之前，放開土拍限價(jià)的，主要集中于二線城市和三線城市。
土拍限價(jià)這一規(guī)則可追溯至2016年，當(dāng)時(shí)全國(guó)多數(shù)重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)火熱，“地王”頻出。
以鄭州為例，當(dāng)年土地市場(chǎng)誕生16個(gè)“地王”。為防止“地王”不斷出現(xiàn)引起房?jī)r(jià)上漲恐慌，鄭州市于當(dāng)年9月14日出臺(tái)“鄭九條”，對(duì)市內(nèi)五區(qū)及高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、鄭東新區(qū)三個(gè)開發(fā)區(qū)的住宅用地出讓引入“熔斷”機(jī)制。
此后，多個(gè)城市在土地拍賣市場(chǎng)推出熔斷機(jī)制，即土地拍賣達(dá)到一定溢價(jià)率，比如30%，地塊“熔斷”，進(jìn)入各家開發(fā)商“搖號(hào)”取得地塊所有權(quán)的環(huán)節(jié)。
不少業(yè)內(nèi)人士分析，在房產(chǎn)市場(chǎng)火熱情況下限制土拍溢價(jià)，目的在于讓過熱的市場(chǎng)降溫。而目前市場(chǎng)整體轉(zhuǎn)冷，此前的策略已經(jīng)不再適用。
事實(shí)上，以往不少城市的土拍市場(chǎng)，在限制地價(jià)的同時(shí)，也限制商品房的最終售價(jià)。此外，在不少城市，土拍進(jìn)入到“搖號(hào)”環(huán)節(jié)后，搖中該塊土地的開發(fā)商往往還附帶一些配建任務(wù)。
以杭州為例，在此次取消“限地價(jià)”前，杭州土地出讓實(shí)行地價(jià)、房?jī)r(jià)“雙限”外加搖號(hào)的土拍規(guī)則，溢價(jià)率不高于12%。
廣東城規(guī)院住房政策研究中心首席分析師李宇嘉認(rèn)為，對(duì)開發(fā)商來說，取消土拍限價(jià)，房屋售價(jià)和配建任務(wù)也得到“松綁”，其能根據(jù)周邊房?jī)r(jià)水平直觀地計(jì)算出利潤(rùn)空間，此舉有利于市場(chǎng)休養(yǎng)生息，提振市場(chǎng)拿地的積極性。因此，預(yù)計(jì)后期開發(fā)商拿地的積極性會(huì)提振。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，放開土拍限價(jià)，對(duì)于激活房企拿地積極性，確保土地市場(chǎng)復(fù)蘇和向好發(fā)展，以及進(jìn)一步影響市場(chǎng)預(yù)期等都有積極的作用。
除了修復(fù)市場(chǎng)信心，在不少業(yè)內(nèi)人士看來，此舉有利于修復(fù)財(cái)政缺口。
“作為一線城市，廣州此次放松土拍限價(jià)，客觀上具有非常強(qiáng)的信號(hào)意義。最近幾個(gè)月的政策調(diào)整，都是廣州打頭陣的，說明要在廣州先行試點(diǎn)，觀察市場(chǎng)的反應(yīng)。”嚴(yán)躍進(jìn)分析。
為什么廣州成為第一個(gè)放開土拍限價(jià)的一線城市？廣州對(duì)土地出讓金的依賴，不容小覷。
用國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入和廣義財(cái)政收入之比簡(jiǎn)單衡量，2022年，北京、上海、廣州、深圳土地財(cái)政依賴度分別是26.5%、32.6%，44.6%、18.9%。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年1～10月，廣州土地出讓金為951.5億元，同比下降了7.6%。
今年1～10月全國(guó)出讓金28629億元，較2022年同期下滑26%。
2022年全年土地出讓金收入約6.7萬億元，以此預(yù)估，2023年全年土地出讓金收入或不足5萬億元。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，分區(qū)域來看，一線、二線、三四線城市熱度分化明顯，房企投資繼續(xù)向核心優(yōu)勢(shì)城市聚集。一線城市土地出讓金收入降幅最低，為22.01%。受成交總量拖累，三四線城市土地出讓金收入降幅超30%。
“從地方政府角度來講，其對(duì)土地出讓金有一定依賴。隨著土地出讓金的下滑，財(cái)政可能形成一定缺口。目前的土拍市場(chǎng)，不可能像幾年前，所有地塊都被市場(chǎng)熱捧。如果外圍或郊區(qū)地塊流拍或底價(jià)成交，放開土拍限價(jià)，能在一定程度上減緩?fù)恋爻鲎尳鹣禄内厔?shì)�！崩钣罴螌�(duì)中國(guó)新聞周刊表示。
分化加劇
值得關(guān)注的是，土拍不限價(jià)之后，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，城市中心城區(qū)與郊區(qū)，不同板塊之間的分化，將進(jìn)一步加速。
事實(shí)上，在放開土拍限價(jià)之前，今年廣州的土拍市場(chǎng)，不同地塊之間，呈現(xiàn)“冰火兩重天”的情況。
今年4月，廣州的2023年首批土拍中，一共成功出讓7宗地塊，其中3宗底價(jià)成交，4宗“熔斷”后進(jìn)入搖號(hào)，總成交價(jià)為294.41億元。
今年6月，廣州第二批集中土拍中，出讓5宗涉宅用地，分布于番禺、荔灣、從化等地。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，此次出讓的5宗地塊中，有2宗地塊觸頂待搖號(hào)，3宗地塊流拍，延續(xù)“冰火兩重天”的態(tài)勢(shì)。
年初至今，廣州共有10宗住宅用地在土拍時(shí)觸頂搖號(hào)成交，它們主要分布在天河區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)等中心城區(qū)和近郊活躍板塊。而與這些開發(fā)商眼中優(yōu)質(zhì)地塊被競(jìng)相“爭(zhēng)搶”形成對(duì)比的是，部分流拍地塊在區(qū)位上處于遠(yuǎn)郊區(qū)，不被市場(chǎng)看好。
而這也契合當(dāng)下廣州地產(chǎn)市場(chǎng)的行情。
“現(xiàn)在降幅最大的是增城、花都、南沙等遠(yuǎn)郊的二手房，黃埔兩年前火熱的板塊也有一定降幅，相比較而言，天河、海珠、越秀等主城區(qū)的樓價(jià)整體穩(wěn)企，談價(jià)的空間并沒有想象那樣大�！庇袕V州房產(chǎn)中介對(duì)中國(guó)新聞周刊這樣概括了當(dāng)下廣州的樓市。
嚴(yán)躍進(jìn)分析，并非隨便一個(gè)地塊都能觸發(fā)熔斷機(jī)制，觸發(fā)熔斷機(jī)制的地塊，不少位于城市核心區(qū)，其價(jià)值在過去是被低估的。因?yàn)檫^去在大城市，經(jīng)常出現(xiàn)一二手房倒掛的現(xiàn)象。他說，“不少地方確實(shí)面臨土地出讓金下降的嚴(yán)峻形勢(shì)。如果從全市一盤棋的角度觀察，放開土拍限價(jià)能在一定程度上緩解城市土地出讓金下滑的局面。”
近期取消土拍限價(jià)的合肥、成都、濟(jì)南等城，紛紛出現(xiàn)了高溢價(jià)拍地的情況。比如濟(jì)南土拍，中電建和其他7家房企經(jīng)過241輪競(jìng)拍，以溢價(jià)53.1%奪得鳳凰路住宅組團(tuán)地塊，刷新了2018年以來當(dāng)?shù)赝恋馗?jìng)價(jià)輪次最高紀(jì)錄。合肥取消限價(jià)后的首場(chǎng)供地，平均溢價(jià)率也高至30.14%。在成都，華潤(rùn)置地經(jīng)過46輪叫價(jià)并溢價(jià)30%，將青羊區(qū)一塊住宅用地收入囊中。
不過，一些城市最新推出的地塊如果位置不佳或不被市場(chǎng)看好，同樣會(huì)底價(jià)成交。
11月25日，南京迎來取消限價(jià)后的首場(chǎng)土拍，此次出讓的9宗涉宅用地全部底價(jià)成交，共計(jì)成交總價(jià)55.07億元。
“過去多個(gè)熱點(diǎn)城市，樂于向外圍擴(kuò)張，打造新區(qū)、開發(fā)區(qū)或副中心等產(chǎn)業(yè)新城，多年來中心區(qū)其實(shí)供地偏少，主要以二手房為主。但這些外圍區(qū)域，部分產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和公共配套規(guī)劃沒有及時(shí)落地，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)較大波動(dòng)。而目前地產(chǎn)市場(chǎng)仍然具有購(gòu)房能力的消費(fèi)者，以換房等改善需求居多，他們受疫情或者受經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響較小，所以，他們更愿意買中心區(qū)的房產(chǎn)。”李宇嘉表示。
在李宇嘉看來，未來同一城市不同板塊之間的分化還會(huì)持續(xù)。因?yàn)橹行膮^(qū)的確定性較強(qiáng)，越來越多房企開始回歸中心城區(qū)。