深圳、上海等一線城市大規(guī)模推廣“工業(yè)上樓”之后，越來越多城市開始跟進。
最近，武漢印發(fā)《關于加快推進“工業(yè)上樓”的實施方案》(以下簡稱《實施方案》)并提出，到2025年，建成工業(yè)樓宇200萬平方米以上，新貢獻工業(yè)總產值200億元以上，新增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)200家以上。
此外，繼2023年5月合肥高新區(qū)躋身安徽省首批“工業(yè)上樓”試點，2024年伊始，合肥高新區(qū)南崗科技成果加速器北區(qū)等“工業(yè)上樓”項目正式開工建設，總投資約16.9億元，預計2026年6月建成。
而一個月前的“2023現(xiàn)代都市工業(yè)發(fā)展大會”上，成都也接連發(fā)布三份與“工業(yè)上樓”密切相關的文件——《關于推動“工業(yè)上樓”實施意見(試行)》《現(xiàn)代都市工業(yè)發(fā)展行動計劃》《都市工業(yè)產業(yè)地圖》。
事實上，以“工業(yè)上樓”為代表的“都市工業(yè)”并非新概念，甚至早在1998年“都市型工業(yè)”一詞，就在國內首見于彼時上海市經委的文件。次年，上海還曾計劃建設以“都市工業(yè)為特色的工業(yè)體系”。
但過去二十多年，都市工業(yè)并沒有快速發(fā)展，反而各地將產業(yè)向各類園區(qū)集中，城區(qū)中心則是服務業(yè)聚集。為什么近期，越來越多城市，開始不斷加碼“工業(yè)上樓”？
為什么要“工業(yè)上樓”？
不同于傳統(tǒng)模式下的單層工廠，“工業(yè)上樓”指的是通過滿足生產工藝、產業(yè)需求，考慮設備減振及樓層載重、層高等，合理增加廠房層數(shù)，讓研發(fā)、設計、生產在多層或高層樓宇中進行。
根據國家統(tǒng)計局最新數(shù)據，2023年中國城鎮(zhèn)化率已經達到66.16%。在不少業(yè)內專家看來，目前形勢下不少城市需要空間重塑，而“工業(yè)上樓”的作用也被寄予厚望。
多年來，中國城市規(guī)劃設計研究院原院長李曉江一直反對城市大量興建超高層住宅，特別是四五十層及以上的，在他看來，這類住宅不論從消防安全、居住體驗還是節(jié)能環(huán)保層面，都存在問題。而大量興建超高層的根源，則在于城市用地的分配方式。
“超高層住宅越來越多，容積率不斷提升，重要原因在于土地出讓金收入是地方政府財政的重要來源，但不少城市，每年可以出讓的建設用地指標有限，地方追求總的土地出讓收入，就會轉向追求每一塊地的收入，提升容積率意味著可以增加財政收入�！崩顣越瓕χ袊侣勚芸硎尽�
但是，很多城市的建設用地是否已經緊張到必須興建超高層住宅，維持單位面積住宅用地的較高開發(fā)強度，才能讓城市有效運轉？
在李曉江看來，不少城市一方面建設用地緊張，另一方面則存在工業(yè)用地使用效率低的問題。他說，“工業(yè)用地實際上是地方政府稅收的重要來源，且為城市創(chuàng)造了大量的GDP。所以相比住宅用地，工業(yè)用地的定價非常低。在招商引資過程中，地方對于工業(yè)用地的提供非�？犊�，而不少企業(yè)則在允許范圍內尋求最大面積的工業(yè)用地，造成了部分閑置和浪費。目前不少地方政府逐漸意識到這一問題，開始收回這類閑置土地，重新布局�！�
李曉江認為，“工業(yè)上樓”實際上是集約化利用工業(yè)用地的一種重要方式�！俺鞘锌臻g主要分為生產空間、生活配套空間和生態(tài)空間。目前我國整體策略是，在城市內要不斷加大生活配套空間和生態(tài)空間，提升居民幸福感、保護生態(tài)。而只有更加集約化使用工業(yè)用地，才能逐步增大生活配套空間和生態(tài)空間的比例。”李曉江說。
在廣東城規(guī)院住房政策研究中心研究員李宇嘉看來，“工業(yè)上樓”是集約化發(fā)展的一項重要措施。他說，“企業(yè)如果是平面生產空間的擴張，上下游產業(yè)鏈如果漫長，就無法集中在產業(yè)園區(qū)。而對于產能比較大的企業(yè)來講，如果擴產時候沒有廠房，可能出現(xiàn)被迫外遷的情況。”
成本控制與產業(yè)升級
而部分城市的工業(yè)用地現(xiàn)狀，已經迫使其加速推廣“工業(yè)上樓”。
中國(深圳)綜合開發(fā)研究院(CDI)研究員宋丁告訴中國新聞周刊，土地開發(fā)強度國際公認的警戒線是30%，但深圳已經達到了50%。為解決這一問題，當下深圳開始設立“飛地”，比如與汕尾共同建設深汕特別合作區(qū)，另一方面則是大力推進“工業(yè)上樓”。
2022年11月，深圳發(fā)布“工業(yè)上樓”優(yōu)質廠房空間建設“5年計劃”，宣布從2022年起，將連續(xù)5年，每年通過“工業(yè)上樓”模式建設≥2000萬平方米高品質、低租金、定制化的產業(yè)空間。
而深圳“工業(yè)上樓”另外一層目的在于，將廠房成本控制在一定范圍內。上述“5年計劃”還明確，所有“工業(yè)上樓”廠房租金不超過35元/月/平方米，年漲幅不超過5%。
成都面積為14355平方千米，武漢面積為8569.15平方千米，而深圳面積僅為1997.47 平方千米。
2022年發(fā)布的武漢第三次國土調查公報顯示，“城鎮(zhèn)村及工礦用地和交通運輸用地”占比為23.9%，而成都第三次國土調查公報顯示，“城鎮(zhèn)村及工礦用地和交通運輸用地”占比為22.33%，兩城都未達到30%的警戒線。
相比深圳用地的緊張程度，不少分析認為，武漢、成都等城市工業(yè)用地的“余額”，還遠沒有到達非常緊張的地步。
在李宇嘉看來，部分地方還對“工業(yè)上樓”，寄予了產業(yè)升級的期望。
武漢的《實施方案》聚焦“精密小輕”產業(yè)，明確重點發(fā)展光電子信息、新能源與智能網聯(lián)汽車零部件、高端醫(yī)療器械與生命健康、高端裝備、北斗與空天信息，以及人工智能、大數(shù)據、量子科技等新興產業(yè)和腦科學與類腦智能、未來生物制造、下一代網絡、精準醫(yī)療等未來產業(yè)。
成都“工業(yè)上樓”的重點建設項目之一是高新區(qū)芯光智造園，其以集成電路/光電通信為主導，容積率上限提至4.2，為一般項目3倍，建成達產后畝均固投強度可達2200萬元，畝均營收可達2000萬元。
李曉江分析，雖然“工業(yè)上樓”在城市空間重塑方面有一定作用，但并非每個城市的產業(yè)結構都能大規(guī)模推廣，更非每個行業(yè)都適用，因地制宜非常重要。
另一方面，即使推出吸納新產業(yè)的政策，一個地區(qū)既有產業(yè)結構不可能在短時間出現(xiàn)巨大調整，而將傳統(tǒng)工業(yè)布局與“工業(yè)上樓”相適應，仍然是一道難題。
有業(yè)內專家直言，上海、深圳等地推進“工業(yè)上樓”的優(yōu)勢在于集聚了不少“輕薄短小”的高科技產業(yè)，但武漢傳統(tǒng)的鋼鐵、機械等產業(yè)占比較大，非�！爸亍�，“上樓”很難。
推廣仍存難度
從2022年11月至今，深圳發(fā)布“工業(yè)上樓”優(yōu)質廠房空間建設“5年計劃”，已有一年多時間，各區(qū)均取得一定成果。比如，2023年，龍崗區(qū)共推出12個“工業(yè)上樓”項目，建設超600萬平方米的優(yōu)質產業(yè)空間，總面積位居全市第一。
目前看，深圳不少區(qū)域已經探索出一定經驗。
參與過珠三角區(qū)域“工業(yè)上樓”項目的合一城市更新集團董事總經理羅宇對媒體表示，“工業(yè)上樓”新政能助力盤活存量“工改工”項目�！拔覀冇^察到部分原來停滯的‘工改工’項目，在2023年成功調整為城市更新‘工業(yè)上樓’項目，其中亦有涉及運營困難房企的項目，通過‘工業(yè)上樓’政策走出困境�！绷_宇透露。
但“工業(yè)上樓”，目前仍存在一些挑戰(zhàn)，相對較高的安全標準就是其需要直面的。
“‘工業(yè)上樓’絕不能把居住空間和生產空間混合，過去就發(fā)生過工人睡在車間樓上的情況，其實這樣風險是很大的，建筑結構要和工業(yè)的類型之間配套。此外，由于是垂直發(fā)展，工業(yè)樓宇對于消防安全的要求非常高。”李曉江說。
較高的消防和安全要求，也意味著需要更高的投入。
武漢的《實施方案》顯示，為了支持“工業(yè)上樓”，對新入駐且每平方米產值達到1.5萬元、2.5萬元、3.5萬元的工業(yè)企業(yè)(含軟件企業(yè))，分別按實際租金的10%、20%、30%給予補貼，單個企業(yè)每年最高補貼30萬元。
但不少參與過深圳等珠三角地區(qū)“工業(yè)上樓”的行業(yè)人士表示，這樣的補助幅度仍然不夠。
宋丁坦言，“工業(yè)上樓”項目總體上呈現(xiàn)投資大、周期長、成本高、風險高、回報低的問題，不論園區(qū)既有企業(yè)還是新入駐的企業(yè)，對于政策是否穩(wěn)定和可持續(xù)、特定空間布局及系統(tǒng)能否符合生產流程的要求，綜合成本是否可控，配套是否完善，能否留得住人和企業(yè)等問題，仍然存在疑慮，導致一些市場主體還存在觀望情緒。
李宇嘉說，原來重化工企業(yè)不太適合“工業(yè)上樓”，因為生產設備比較重型，現(xiàn)在升級以后，生產設備日益輕型化，甚至無煙化，在這種情況下，就為“工業(yè)上樓”提供了可能。但他也坦言，對企業(yè)而言，這需要較大投入。除此之外，還需要提供生活配套服務設施。
他說，“‘工業(yè)上樓’還需要對原有產業(yè)鏈布局重新調整，要重新集聚上下游配套產業(yè)，這對部分市場主體，意味著還需要追加更多的投入�！�