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【中國新聞周刊】多城放松限購,新風(fēng)向來了?

  在去年9月20日廣州退出外圍區(qū)域——番禺、黃埔、花都、從化,以及白云北部四鎮(zhèn)——住房限購4個月后,2024年1月27日,廣州發(fā)布新一輪樓市新政,核心內(nèi)容是建筑面積在120平方米以上的房子不再限購了。也就是說,廣州主城區(qū)大戶型房子,不管戶籍非戶籍、繳納社保與否,都可以買了。

  而且,此次廣州還提出“賣一買一”(取得房源信息編碼并掛牌計劃出售)、“租一買一”(取得房屋租賃登記備案)的房源,也不納入限購。

  廣州此輪樓市政策略超預(yù)期。一方面,中心區(qū)松綁限購,信號意義很強。作為一線城市的廣州,這一舉措更受關(guān)注。另一方面,在京滬深政策面比較平靜的情況下,廣州在去年9月20日出了大招,外圍退出限購,且涵蓋新廣州人置業(yè)的重點區(qū)域——黃埔、番禺、白云和花都,四區(qū)域占廣州新房交易量的一半左右。4個月后廣州再次祭出重磅政策。

  從本質(zhì)上講,放開限購有兩個目的,一是加速去化中心區(qū)新房,特別是大戶型;二是為進一步釋放供地創(chuàng)造空間。2022年〜2023年,廣州供地結(jié)構(gòu)有大變動,中心區(qū)和外圍宅地供應(yīng)比例逆轉(zhuǎn),過去外圍供地占65%左右,現(xiàn)在中心區(qū)供地占到65%左右。其原因是近年來廣州改善型需求爆發(fā),開發(fā)商拿地和地方供地也順應(yīng)這種趨勢。但同時,不可否認,這也導(dǎo)致中心區(qū)新盤大戶型化。

  以中心區(qū)供地較多、也是廣州CBD的天河區(qū)為例,2022和2023年供求比分別為1.97和1.75,供應(yīng)明顯大于需求。2023年,天河區(qū)新房成交中,120平方米以上戶型占比56.7%。

  大戶型、供應(yīng)多的格局,中心區(qū)其他區(qū)也類似。隨著2022年、2023年廣州連續(xù)兩年大規(guī)模供地,新房供應(yīng)接踵而至。比如,天河區(qū)目前在售新盤有17個,2024年還將有10個新盤上市。目前,這些區(qū)域新房銷售已顯疲態(tài)。

  總之,此次廣州新政目的就是鼓勵改善型需求,特別是買多套房的需求,加速中心區(qū)新房銷售,為供地騰出空間。我認為,最新政策利好大戶型新房銷售。

  根據(jù)中介反饋的數(shù)據(jù),新政后這幾天,中心區(qū)新盤來訪量翻倍增長,其中也有外省購房人群前來下定。但同時,二手房市場表現(xiàn)平靜,掛牌和交易并無明顯變化。在我看來,近期國家在房企項目白名單、城中村改造等方面的利好政策不斷,疊加一季度會出臺穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)預(yù)期的措施,預(yù)計2024年一季度廣州新房市場會迎來一波交易的小高峰。

  不過,退出限購等單純的需求端激勵,只是樓市企穩(wěn)的一個必要條件,而非充分條件,關(guān)鍵還要看基本面的修復(fù)。拿廣州來說,取決于外貿(mào)、電子、汽車、物流、零售商業(yè)等涉及到居民就業(yè)、收入和預(yù)期的經(jīng)濟領(lǐng)域,是否能穩(wěn)定回升。另外,就房地產(chǎn)而言,還包括融資對接機制是否能阻斷風(fēng)險傳播,二手住房掛牌量和降價掛牌案例能否減少,按揭利率能否繼續(xù)下調(diào)等。

  房地產(chǎn)企穩(wěn)是行業(yè)和宏觀、供給和需求等一攬子政策綜合作用的結(jié)果。1月26日,住建部會議已明確,將調(diào)控政策的主導(dǎo)權(quán)給到城市政府。不排除北上深后續(xù)也跟進退出限購的可能。即便后續(xù)北上深跟進限購政策松動,政策首選是收縮限購范圍,比如退出外圍區(qū)域限購,1月30日上海公布了有條件放松外環(huán)以外區(qū)域(崇明區(qū)除外)限購政策。當下,與廣州一樣,北上深外圍區(qū)域新房去化也很困難,庫存壓力也比較大,比如上海五大新城、深圳坪山大鵬等。限購區(qū)域收縮以后,下一步才考慮中心區(qū)怎么調(diào)整限購政策。

  廣州此次新政,第一條就是加大住房保障力度。根據(jù)近期廣州“兩會”政府報告披露的數(shù)據(jù),2024年廣州計劃籌建配售型保障性住房1萬套、保障性租賃住房10萬套,發(fā)放租賃補貼1.8萬戶。這樣的保障力度,是歷年來最大的,也彰顯廣州正大力匹配新市民、人才群體的住房需求,打造新模式,推進居者有其屋,促進行業(yè)順利轉(zhuǎn)型。廣州作為一線城市,也是年輕人、新市民最多的城市之一,外來人口接近900萬,常住人口住房自有率不足70%,發(fā)展公共住房才能穩(wěn)定行業(yè),也才能為商品房市場帶來持續(xù)動力。